LA TRIBUTACIÓN DE LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO.

El condominio, o la copropiedad, se da en aquellos casos en los que varias personas, bien físicas o jurídicas, comparten, de manera conjunta y con iguales o distintas cuotas o porcentajes de participación, un derecho de propiedad sobre un determinado bien, ostentando cada uno de ellos una parte indivisa del mismo.

Esta situación de condominio suele surgir, por ejemplo, cuando dos o más coherederos reciben un bien del causante o cuando una pareja compra una vivienda.

Es muy normal que los copropietarios que mantienen esa situación de condominio o proindivisión sobre un bien indivisible (o cuya división, de ser posible, desmerece su naturaleza), llegado el momento, quieran extinguirla, para lo cual tiene varias opciones:

– Vender el bien a un tercero-comprador, en cuyo caso, el dinero obtenido tras la venta tendría fácil reparto entre los copropietarios o comuneros.

– Transmitir el porcentaje de la propiedad a otro de los comuneros, de tal manera que este se quede con el 100% de la propiedad, a cambio de compensar al transmitente con un importe de dinero equivalente al valor del porcentaje que se transmite. Esta segunda opción puede ser fácil de realizar cuando el condominio solo se presenta sobre un único inmueble (en cuyo caso únicamente cabría ponerse de acuerdo en una valoración que satisfaga a ambas partes y realizar una compra-venta del porcentaje de propiedad), pero puede presentar alguna dificultad cuando concurren en el proindiviso más inmuebles (u otro tipo de bienes), por ejemplo, cuando varios hermanos reciben varios bienes por herencia de sus padres. En estos casos, la extinción de la situación de indivisión de los bienes se resuelve en el contexto más amplio de una “adjudicación de herencia” o también por ejemplo, en el contexto más amplio de una disolución de la sociedad de gananciales (tratándose de dos cónyuges casados en este régimen que han ido adquiriendo diversos bienes a lo largo de su matrimonio). En estos casos el resultado pretendido suele ser igualmente la concentración de toda la propiedad de cada uno de los diversos bienes en uno de los dos comuneros.

En todos los casos hay que tener en cuenta la tributación, hasta el punto de que el análisis de la misma puede determinar la propia decisión de extinguir o no el condominio, la fórmula a emplear para resolver la situación de indivisión o la modalidad concreta de cómo formalizar las adjudicaciones a cada comunero.

A QUÉ TRIBUTOS PUEDE ESTAR SOMETIDO LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO?

En la extinción del condominio están involucrados numerosos impuestos que hay que considerar y hacer un estudio de sus implicaciones: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales –ITP-, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones –ISD-, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados –IAJD-, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas –IRPF-, Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, conocida como plusvalía municipal), y además el IVA en los casos en que quien participe en las operaciones sea sujeto pasivo de este impuesto, pero cuyos matices y mecánica los dejamos fuera de la presente mención.

La tributación general, y como punto de partida, sería la siguiente:

–        Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la persona que adquiere los bienes sobre los que recae el condominio y siempre que haya un exceso de adjudicación (a continuación analizaremos este concepto). La base imponible sería el valor real (de mercado) del bien o de la porción del bien que exceda de la cuota o participación que correspondía al sujeto sobre el patrimonio común que se disuelve, es decir, por el valor del exceso declarado. A esta base imponible se aplica el tipo que cada CCAA tenga establecido (ronda el 8% en el caso de inmuebles).

–        Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la persona que transmite los bienes, por la ganancia patrimonial que pueda producirse entre el valor de mercado de la parte del bien que transmite y el valor de adquisición de esa parte. Esta ganancia patrimonial (también puede resultar pérdida patrimonial) se integra en la llamada base del ahorro tributando a una escala que va desde el 19% hasta incluso (para importes muy elevados de beneficio) el 28%. En el caso de que la persona sea no residente en España en vez de devengarse el IRPF se devengaría el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Del mismo modo, se devengaría el Impuesto sobre Sociedades si fuera un persona jurídica.

–        Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) según unos porcentajes y en función de los incrementos catastrales habidos en determinados periodos de tiempo, todo ello regulado de forma minuciosa en la ley de haciendas locales y en cada ordenanza municipal. Lo paga, al igual que en el caso del IRPF, quien transmite su cuota en un inmueble, excepto que se entienda que el adjudicatario en exceso lo es a título gratuito (donación), en cuyo caso lo paga el adjudicatario.

–        Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): habría lugar a este impuesto cuando el exceso de adjudicación no es compensado, hablando entonces de un “exceso de adjudicación gratuito”. La persona que recibe de más tributaría por el Impuesto sobre Donaciones en lugar de por el ITP, a una escala progresiva que varía según la cuantía y se ve modulada por varias circunstancias como grado de parentesco, patrimonio previo del donatario, etc…

TRIBUTACIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP) O  IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD).

Pero estas ideas previas sobre la tributación de la extinción del condominio han de ser matizadas caso por caso:

En primer lugar, hemos dicho que para que se genere la tributación por ITP debe existir un “exceso de adjudicación”. Existe un exceso de adjudicación cuando uno de los miembros adjudicatarios recibe más cantidad de valor que la que correspondería teóricamente según su cuota o porcentaje de derecho en la comunidad, pagando como compensación una cantidad en dinero (aunque también es posible pagarlo en otros bienes a forma de permuta) a quien recibe de menos, en quien concurre un defecto de adjudicación. Si no se compensase este exceso de adjudicación se estaría hablando, como hemos dicho, de una donación realizada por quien recibe de menos en beneficio de quien recibe de más.

Por tanto, en aquellos casos en que se no se producen excesos de adjudicación no habrá tributación por ITP. Para ello es necesario que se extinga el condominio con adjudicación de bienes a cada comunero en proporción a su cuota de participación. En estos casos no hay verdadera transmisión, sino que se habla de concreción o especificación de un derecho abstracto preexistente. Por tanto, si las valoraciones que otorguemos a los bienes hacen cuadrar perfectamente las adjudicaciones de cada comunero con su cuota ideal en la comunidad (y a salvo la posibilidad de que la Administración Tributaria discuta esas valoraciones con un procedimiento de comprobación de valores), y por tanto no se producen compensaciones en dinero entre los comuneros, la operación no tributará por ITP, sino por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ronda el 1,5% (también depende de cada Comunidad Autónoma), siendo sujeto pasivo en estos casos la totalidad de los adjudicatarios que concurran en el negocio jurídico (cada uno por su valor).

Si no se produce la situación anterior entramos en la tributación por ITP, pero con una excepción (que a pesar de su carácter de excepción puede llegar a convertirse en la práctica en un supuesto muy frecuente): los excesos de adjudicación inevitables. El artículo 7.2.B de la Ley del ITP se remite a diversos supuestos de regulación civil de las herencias, siendo el más frecuente en la práctica el del artículo 1062 párrafo 1º del Código Civil. Según esta norma, si una cosa es indivisible o desmerezca mucho por la división, se puede adjudicar a uno a cambio de compensar a los otros el exceso en dinero.

Hay que analizar, por tanto, primero, la condición de indivisibilidad (física o económica) de un bien, que no ofrece dudas en el caso más general de una vivienda o un local por ejemplo, pero que podría discutirse por la Administración Tributaria en casos de fincas rústicas o solares o de un edificio que sería divisible mediante la constitución de un régimen de propiedad horizontal.

En segundo lugar, la norma del Código civil (cuando habla de adjudicación a “uno” de los comuneros) se ha interpretado por la Administración en el sentido de que es necesaria la desaparición de la situación de indivisión. Por tanto, no se admitiría la no sujeción a ITP cuando se produce una extinción parcial de la comunidad, tanto en la modalidad de que se adjudique un único bien de la comunidad a uno de los miembros, interesado solo en ese bien, abonando el exceso a los demás y dejando subsistente el condominio sobre otros bienes y los mismos titulares, como en la modalidad de una separación de un comunero, adjudicando a uno solo determinado bien o bienes en pago de su cuota de participación permaneciendo el resto en la situación de indivisión.

Y, en tercer lugar, hay que tener muy claro que la compensación ha de ser en dinero, no con permuta de otros bienes, supuesto que suele presentarse cuando concurren varias comunidades de bienes que han de entenderse diferentes (por diferentes títulos o causas de su constitución), pero con los mismos titulares, y éstos realizan compensaciones al exceso en una comunidad con bienes de una comunidad distinta. Lo que sí ha admitido la Dirección General de Tributos es que asumir un préstamo hipotecario es una forma de compensar en dinero.

Esta consideración de inevitabilidad suele apreciarse con mayor facilidad cuando menor sea el número de bienes involucrados en la partición o cuando el desequilibrio en la formación de lotes hereditarios sea palpable y evidente, sin embargo la Administración sí puede ser proclive a discutir casos en los que ya haya más bienes y las alternativas de adjudicación y de formación de lotes sean más amplias, pues entenderá la Administración que hubiera cabido otra opción según la cual el exceso de adjudicación hubiera podido evitarse total o parcialmente.

En los casos en que se cumplan los requisitos de exceso de adjudicación inevitable se tributa por el IAJD en lugar de por ITP.

TRIBUTACIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF).

Por lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), las operaciones de disolución de condominio pueden quedar no sujetas a este gravamen si se cumplen una serie de requisitos concretos, que nuevamente se centran en la no existencia de un exceso de adjudicación, es decir, siempre que uno de los comuneros no se esté adjudicando más porcentaje que el que le correspondería según su derecho y siempre que no se actualicen valores, ya que el valor de adquisición del bien que se adjudique cada comunero conservará a efectos de futuras transmisiones tanto el valor como la fecha de adquisición “originaria” –en el caso de una herencia por ejemplo: la fecha de fallecimiento del causante-.

Pero si no se cumple lo anterior se entiende producido el hecho imponible “ganancia o pérdida patrimonial” y procede entrar a valorar la existencia de tributación efectiva por IRPF, que tendrá lugar si el valor de transmisión es más elevado que el valor de adquisición. A efectos del IRPF no tiene trascendencia la cuestión de lo evitable o inevitable de la concreta adjudicación producida, es decir, si por ejemplo una pareja ha adquirido un inmueble, por un importe de 200.000 €, y bien por motivo de un divorcio o por pura conveniencia, se tiene que proceder a la concentración de la propiedad en uno de los miembros de la pareja, se valora el inmueble y resulta que vale en el mercado en el momento presente 300.000 € acordándose en consecuencia que la persona que se queda con el inmueble abonará 150.000 € a quien se desprende de su cuota de propiedad, esta última persona tendrá que declarar una ganancia patrimonial por diferencia entre el valor de transmisión (150.000 €) menos el valor de adquisición de su parte (100.000 €).
Hay que tener en cuenta que el sujeto pasivo de esta tributación es la persona que recibe de menos, es decir, en quien concurre el defecto de adjudicación, porque es quien está transmitiendo un elemento de su patrimonio a cambio de un dinero (o incluso aunque no perciba dinero y se trate para él de una transmisión a título gratuito –donación-, porque ¡sí!, las personas que realizan donaciones están obligadas a determinar la correspondiente ganancia o pérdida patrimonial por el bien donado).

El ejemplo que acabamos de exponer sería uno de esos casos simples en los que existe una comunidad de propietarios con un único bien, pero el análisis de la tributación por IRPF puede ser enrevesado cuando la situación se vuelve más complicada. Imaginemos el siguiente supuesto: existan varios bienes en una comunidad y se producen excesos de adjudicación, de manera que la persona (o personas) que se quedan con más parte que la que le correspondería según el título constitutivo de la comunidad satisface en dinero la diferencia a quien (o quienes) reciben menos parte de bienes que la que les correspondería (pero que sí que se quedan con algún bien). Según lo dicho éstos últimos tienen que declarar una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF pero no por todo el valor de los bienes de los que se desprendan sino únicamente por la parte que corresponda a ese exceso de adjudicación que retribuye quien se queda con más. Porque la parte correspondiente a los bienes que les son adjudicados los tienen por un derecho propio abstracto preexistente.

Veámoslo con un ejemplo:

Dos hermanos reciben por herencia de sus padres dos bienes: uno de ellos en el momento de la herencia vale 200.000 €, mientras que el otro valía 100.000 €. Transcurridos diez años, deciden resolver la situación de indivisión, acordando que uno de los hermanos se queda con el primero de los bienes, que se tasa en el momento presente en 350.000 €, mientras que el otro hermano se queda con el segundo de los bienes que vale en ese momento 200.000 €.

Dado que el valor de la herencia en el momento actual es de 550.000 € correspondería a cada hermano quedarse con bienes por valor de 275.000 €, pero resulta que han acordado que el primero de ellos va a recibir el bien por valor de 350.000 €. Hay un exceso de adjudicación de 75.000 €, que este hermano satisface al segundo, que se queda con el inmueble de valor 200.000 € y recibe dichos 75.000 €.

Este segundo hermano ha incurrido en una ganancia patrimonial, pero no debe caerse en el error de determinarla de la siguiente manera:

Valor de transmisión del inmueble transmitido: 175.000 € (la mitad de 350.000 €, que es lo que vale el inmueble del que se desprende en el momento actual).

Valor de adquisición: 100.000 €.

Ganancia patrimonial: 75.000 € (sin perjuicio de gastos y costes que minoren dicha ganancia).

No puede caerse en este error porque hay que tener en cuenta que el bien que recibe el hermano que “se queda con menos” es realmente por especificación de sus cuotas ideales en el momento de la adjudicación, lo que antes hemos llamado “derecho propio”.

La forma más correcta para determinar la ganancia es determinar que el  valor de transmisión coincide con la compensación recibida (75.000 €) mientras que el valor de adquisición ha de ser el correspondiente a determinada parte del bien transmitido, en concreto la parte que resulta de la proporción entre el dinero recibido y el valor de mercado del bien del que se prescinde, es decir: 75.000 / 350.000 = 21,43%.

Es decir, valor de adquisición: 200.000 * 21,43% = 42.857,14 €.

Ganancia patrimonial: 75.000 € – 42.857,14 € = 32.142,86 €.

La filosofía de este proceder sería: que un 21,43% del bien del que he prescindido es lo que me está reportando una compensación de 75.000 €, mientras que el restante porcentaje (hasta el 50% que idealmente le correspondería) sencillamente se ha especificado o concretado en la adjudicación completa del otro bien.

TRIBUTACIÓN EN EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (IIVTNU).

Por lo que respecta al Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comentar únicamente que de forma casi paralela a lo que ocurre con ITP/IAJD, únicamente se devengará este impuesto cuando a resultas de una extinción de condominio se produzca una verdadera transmisión, es decir, cuando existan excesos de adjudicación. Con el matiz de que cuando el exceso de adjudicación es inevitable tampoco se entiende que se produzca el hecho imponible del IIVTNU. Así resulta claramente de la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, de 21 de Junio de 2021 (V1925-21).

Como se puede observar, las cuestiones referentes a la extinción de un condominio entrañan muchas cuestiones, en ocasiones difíciles de advertir a simple vista, que pudieran hacernos cometer un error económicamente desfavorable. Por eso, en Tarpeia Abogado y Economistas aconsejamos acudir a profesionales especializados que puedan llevar a cabo un análisis pormenorizado del caso, y así poder dar la mejor respuesta al problema